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06/29/2020
NUEVA LEY DE ALQUILERES  
Cómo impactan los cambios introducidos

El Congreso aprobó una nueva norma que reforma el vínculo entre propietarios e inquilinos. Cómo impactará la forma de actualización de los valores a partir de la reglamentación de esta nueva ley que entró en vigencia el 1° de julio. El análisis de profesionales inmobiliarios de la zona.


El Congreso aprobó la nueva Ley de Alquileres que reforma el vínculo entre propietarios e inquilinos. La nueva norma modifica el Código Civil y Comercial de la Nación y establece reglas para los contratos de locación que benefician a los inquilinos, como el aumento de los años de duración de los contratos y la obligación de proponer dos garantías a elegir por el propietario, entre otros de los cambios introducidos. 

 

PAUTAS FUNDAMENTALES DE LA NUEVA LEY 

  • La duración de los contratos se extienden a tres (3) años. 

  • Los valores de los alquileres se incrementan una vez por año con un índice compuesto en un 50% por la inflación que mide el INDEC y 50% por la evolución de los salarios.

  • El inquilino no deberá pagar impuestos que gravan la propiedad, como el ABL o el impuesto inmobiliario de ARBA, ni tampoco expensas comunes extraordinarias.

  • Los locadores deberán aceptar como garantía alguna de las siguientes opciones: título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o fiador solidario o garantía personal del locatario (recibo de sueldo o certificado de ingresos que pueden sumarse en caso de ser más de un locatario)

  • En las locaciones de inmuebles la intermediación sólo podrá estar a cargo de un profesional matriculado. En el caso de la Ciudad de Buenos Aires, sólo se podrá cobrar comisión al propietario del inmueble.

 

ANÁLISIS DE LOS PROFESIONALES DE LA ZONA

La sanción de la nueva Ley de Alquileres generó incertidumbre en el sector. Compartimos el análisis de la Dra. Gabriela Favre (Asesora Jurídica, Eduardo y Diana Jakim Propiedades), Mariano Cannone (Tasador y Corredor Inmobiliario CUCICBA Mat.317, Enrique Cannone Propiedades) y Marta Liotto (Liotto Propiedades y Vicepresidenta 1° CUCICBA).


“Como inmobiliaria con 73 años de trayectoria en el rubro, siempre entendemos que la intervención del Estado en regular contratos privados, más allá de los ya previstos por el Código Civil, sólo entorpece y perjudica cualquier negociación. No hay que olvidar que un contrato privado entre partes se suscribe para cumplir lo que él mismo dispone. 

Consideramos que esta ley perjudica a nuestros clientes, tanto a propietarios como a inquilinos. Nuestra labor es lograr que los contratos sean suscritos de buena fe y con un acuerdo de partes en la que ambos se sientan conformes. Si esto, es celebrado con estas condiciones, no va a surgir ningún conflicto en lo que dure el contrato. El problema surge cuando alguna de las partes se cree con más derecho que la otra. 

Esta nueva ley sólo genera incertidumbre y miedo tanto a inquilinos como propietarios. Una vez más tendremos que comunicarnos con las partes para que lleguen a un acuerdo justo y equitativo para ambos”, señala la Dra. Gabriela Favre, Asesora Jurídica de la Inmobiliaria Eduardo Jakim Propiedades


“Pensamos que la nueva norma es desfavorable porque ninguna de las partes sabrá lo que va a dar o recibir, será algo incierto por el transcurso de 3 años y más aún en un país inflacionario como el nuestro. Algo que preocupa es que el depósito sea de un solo mes (el propietario tendrá que hacer frente a lo que dejan después de 3 años de contrato).

Creemos que era necesaria una nueva ley de alquileres, pero, sin dudas, no se analizó con profundidad y no se tuvieron en cuenta a los principales protagonistas: inquilinos, propietarios y profesionales inmobiliarios, que intervienen en las operaciones. 

Esta reforma de ley no es pareja y consideramos que es innecesaria en este momento, e intervencionista. Pensamos que el resultado de la aplicación de la nueva ley generará un aumento en los precios de los alquileres. La primera reacción será, sin dudas, incrementar el precio de inicio en los contratos para cubrirse por los 12 meses que habrá sin aumentos, y resentirá las inversiones de compraventa por parte de los inversores”, sostiene Mariano Cannone, Tasador y Corredor Inmobiliario CUCICBA Mat.317, de Enrique Cannone Propiedades


“Creemos que la ley de alquileres vigente funcionaba bien, y si algo funciona bien ¿para qué tocarlo?. La realidad es que se genera bastante incertidumbre para los inquilinos porque hasta ahora sabía cómo empezaba y terminaba el contrato, en un país con serios problemas económicos. Pero a 3 años genera mucha incertidumbre. 

Para los propietarios, la peor renta de la historia en materia locativa es la que están percibiendo actualmente. Nunca se recaudó tan poco por un alquiler, nunca fue tan bajo el índice en la historia. Una piedra más que le están poniendo a los propietarios. 

Es una lástima que los legisladores no se hayan sentado con las cámaras o los colegios representantes del sector inmobiliario para definir una ley en forma conjunta y que unifique todos los criterios”, expresó Marta Liotto, Titular de Liotto Propiedades y Vicepta. 1° de CUCICBA.




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